Welk Effect heeft je Studieschuld op een Hypotheek?

Het zijn gunstige tijden voor huizenkopers, de huizenprijzen zijn laag. Het grote probleem voor starters is dat banken niet veel risico durven te nemen en daardoor relatief lage hypotheken verstrekken. In dit artikel probeer ik het huidige hypotheeksysteem (augustus 2016) van de Rabobank te doorgronden. Is het systeem wel eerlijk?

Stel, je bent een starter en wilt graag een hypotheek afsluiten bij de Rabobank? Wat is dan het maximum bedrag dat je kan lenen? Waar hangt de hoogte van de bedrag van af? Bij de Rabobank kun je een hypotheekdossier opstellen en dit dossier vormt de basis van het adviesgesprek met de bank. In dit dossier kun je zaken opgeven zoals je vaste inkomsten, je schulden en je kredieten. Deze gegevens worden allemaal gebruikt om de hoogte te bepalen van je hypotheek. In dit artikel zal onderzocht worden hoe je inkomsten, schulden en kredieten invloed hebben op de hoogte van je hypotheek. Let wel, dit vormt de basis van het adviesgesprek, maar het is hoe dan ook een goede indicatie van de hoogte van je hypotheek.

Ben je geïnteresseerd in het berekenen van de optimale prijs voor een huis? Dan is dit Engelstalig artikel misschien interessant.

Data verzamelen

Om de relatie tussen je inkomsten, schulden, kredieten en de hoogte van de hypotheek bij de Rabobank vast te stellen, is er data nodig. Volgens het CBR verdiende de meeste Nederlanders (meer dan 70%) in 2014 tussen de €12.000 en €30.000 per jaar. Dit komt neer op een inkomen tussen de €1.000 en €2.500 per maand voor een doorsnee Nederlander. Van dit gegeven is gebruikt gemaakt tijdens het verzamelen van alle data. In het fictieve hypotheekdossier heb ik aangegeven dat ik geen koopwoning heb en dat ik niet binnen 10 jaar met vervroegd pensioen ga.

In deze Spreadsheet is alle verzamelde data te vinden en tevens de gemaakte grafieken. De data is verzamelt op 5 september 2016. Als je geïnteresseerd bent in het verzamelen van webdata, dan is deze tutorial wellicht interessant.

Hypotheekhoogte

De gemiddelde koopwoning kost meer dan 2 ton. In de onderstaande grafiek is weergegeven hoe de huizenprijs varieerde vanaf 2010.

Kosten woning.

Er is duidelijk te zien dat de prijs van een gemiddelde woning flink schommelt. Het is dus erg onzeker wat de waarde van een huis is. We kunnen zien dat een huis gemiddeld meer dan 2 ton kost als we kijken naar de afgelopen jaren. Het zou dus relatief eenvoudig moeten zijn om een hypotheek van 2 ton te krijgen. Dit is echter niet het geval zoals te zien is in onderstaande grafiek.

Hoogte van de hypotheek.

Ook is te zien dat de Rabobank minder risico durft te nemen bij zelfstandige ondernemers! Des te hoger het jaarinkomen, des te groter het gat in de hoogte van de hypotheek tussen zelfstandige ondernemers en werknemers in loondienst. Ook de hoogte van de hypotheek valt erg tegen. Volgens het CBR verdiende meer dan de helft van de Nederlanders in 2014 tussen de €34.000 en de €36.000 bruto per jaar. Uit de grafiek valt te lezen dat de Rabobank voor deze grote groep Nederlanders slechts een hypotheek van ongeveer anderhalf ton verschaft. Dit is helaas niet genoeg om een gemiddeld huis te kunnen betalen. Er is een groot gat tussen de hypotheken die verstrekt worden en de gemiddelde prijs van een koopwoning.

Schulden

Het leenstelsel is ingevoerd in 2015. Er werd een lage rente beloofd voor mensen die wilden gaan studeren. Wat voor een impact heeft het leenstelsel op de hoogte van je hypotheek? Helaas een erg negatieve invloed.

De gemiddelde studieschuld bedraagt ongeveer €14.000,- volgens DUO. DUO heeft cijfers gepubliceerd over de hoogte van de gemiddelde studieschuld. Deze zijn te zien in de volgende afbeelding.

DUO.

In de volgende grafiek is te zien hoe een persoonlijke lening en hoe een studieschuld de hoogte van je hypotheek beïnvloed.

Schuld.

De gemiddelde student kan dus rekenen op een aftrek van €19.600,- op de hypotheek.

Conclusie

De huizenprijzen zijn laag, de rente op een studieschuld is laag dus waarom zou een bank voorzichtig zijn met het verstrekken van een hypotheek. In dit artikel is de hoogte van een hypotheek bij de Rabobank bekeken, maar andere banken zijn vergelijkbaar. De hypotheken die verstrekt worden, zijn erg laag en bieden starters vrijwel geen kans op de huizenmarkt. Studenten met een studieschuld hebben het nog moeilijker. Voor elke Euro studieschuld, gaat er anderhalve Euro af van de hypotheek. Kortom: los je schuld af voordat je aan een hypotheek begint.